La cedolare secca sugli affitti è un sistema di tassazione introdotto dall’articolo 3 del Decreto Legislativo 14 marzo 2011. Quando entrò in vigore tanti proprietari di immobili residenziali posti in locazione si affacciarono con curiosità. Immediatamente i telefoni degli studi commercialisti o fiscalisti cominciarono a squillare per sapere qualche informazione in più, ponendo tutti in coro la domanda: “conviene”?

Dando per scontato che chiunque vorrebbe pagare meno tasse, si potrebbe affermare che: applicando la cedolare secca ai guadagni derivanti dall’affitto di una casa le aliquote della cedolare secca sono sempre più basse rispetto alle aliquote Irpef, realizzando così un risparmio in termini di pagamento delle tasse. Non possiamo, invece, essere certi che questo rappresenti in assoluto una convenienza per tutti i proprietari.

Anche in tema di locazioni, Milano domina sul territorio nazionale. Sia per le opportunità di lavoro derivanti dall’importanza economica ormai consolidata e sempre più riconosciuta a livello europeo, sia per l’indiscussa pregiata e completa rete universitaria che attraeva ininterrottamente studenti fuori sede. SI, attraeva!

Oggi, a causa della pandemia, riscontriamo richieste di diminuzione del canone pari a circa il 65% degli studenti. Molte anche le richieste di risoluzione del contratto, poiché sin dal principio molti studenti hanno potuto contare sulla didattica a distanza, e la situazione di forte incertezza li ha spinti a voler tornare nella città di origine; oltre alle ragioni affettive si sono aggiunti anche motivi di risparmio economico. Ciononostante, a Milano, mentre i prezzi delle locazioni commerciali sono in leggero calo, i prezzi delle locazioni residenziali sono invariati. Circa il 90% dei proprietari di immobili residenziali posti in locazione opta per il regime cedolare secca, evidenziando così l’esigenza di far usufruire l’opzione anche per gli immobili commerciali e facendo suonare nuovamente i telefoni dei soliti fiscalisti di fiducia con la perentoria domanda: “conviene”?

La cedolare secca per le locazioni immobiliari è un’imposta diretta. La Legge di stabilità 2019 (art.1c.59) ha esteso la possibilità di optare per il regime fiscale della cedolare secca anche alle locazioni di immobili ad uso commerciale ovvero aventi classificazione catastale C/1 e soggette alle seguenti condizioni:

1. L’immobile posto in locazione deve essere accatastato C/1 e non superare una superficie di mq. 600
2. Il contratto deve essere stipulato dopo l’entrata in vigore del suddetto articolo, cioè a partire dall’anno 2019.
3. Per lo stesso immobile e per lo stesso conduttore non deve esistere un contratto alla data del 15 ottobre 2018 interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

Per esercitare l’opzione, la legge non introduce né specifica comportamenti particolari. Pertanto, si può considerare valido il comportamento per le locazioni abitative: effettuare preventivamente comunicazione al conduttore mediante raccomandata o direttamente in sede di contratto, contestuale rinuncia dell’aggiornamento del canone di locazione a qualsiasi titolo, per l’intero periodo di validità dell’opzione; presentare la registrazione del contratto con il mod. RLI specificando l’opzione esercitata.

La norma si riferisce alle persone fisiche ed esclude completamente ogni forma societaria, quindi privati al di fuori dell’esercizio di imprese, arti e professioni. Come per le locazioni di unità immobiliari abitative, l’opzione comprende anche le pertinenze, se locate congiuntamente all’unità C/1. Al riguardo, a differenza delle abitazioni, non è ancora specificata la qualità delle pertinenze per le unità commerciali.

Caratteristiche dell’opzione e versamento

• E’ un regime sostitutivo dell’IRPEF e delle relative addizionali (comunale e regionale)
• L’aliquota applicata è del 21%
• La base imponibile è l’importo concordato senza abbattimenti ulteriori.
• Esenta dell’imposta di bollo per la registrazione
• Esenta dell’imposta di registro

Secondo quanto previsto dall’art. 3 c.4D.Lgsl. 23/2011, il pagamento avviene con gli stessi termini previsti per il versamento dell’IRPEF. Pertanto, gli acconti saranno versati entro il 30 giugno e 30 novembre dello stesso anno, mentre il saldo sarà dovuto per il 30 giugno dell’anno successivo. Se l’acconto calcolato è inferiore ad € 257,52 va versato in unica soluzione al 30 novembre, altrimenti in due rate: 40% in giugno – 60% in novembre. Se l’imposta annua dovuta è inferiore a € 51,65 non è dovuto alcun acconto.

Quando alcuni clienti mi chiedono se conviene scegliere l’opzione cedolare secca, li invito gentilmente ad interpellare il proprio consulente fiscale di fiducia. Infatti, prima di optare per tale regime, è meglio verificare la propria posizione fiscale, soprattutto se non si posseggono altri redditi soggetti all’IRPEF. La cedolare secca è infatti un regime alternativo al regime ordinario e quindi le detrazioni che valgono ai fini IRPEF, non valgono ai fini della cedolare secca. Il proprio consulente di fiducia, conoscendo la capacità patrimoniale e fiscale del proprio cliente, saprà sicuramente consigliare la giusta decisione. Ad oggi, la cedolare secca per gli immobili commerciali è possibile solo per coloro che hanno siglato la locazione di un negozio (categoria catastale C/1) entro il 31 dicembre 2019. Anche per il residenziale, la legge di Bilancio 2021 ha introdotto alcune interessanti novità in tema di cedolare secca. Anche per gli appartamenti, quest’ultima costituisce un regime di tassazione sostitutivo sui redditi da locazione, soprattutto per gli affitti brevi, considerando in particolare, le modalità di pagamento. Il tutto giustamente introdotto con il fine di ridurre l’evasione fiscale sugli affitti.

La cedolare secca prevede due aliquote:

• tassazione del 21% sui contratti d’affitto a canone libero (la più diffusa) di immobili locati a fini abitativi. Come già accennato, Soltanto fino al 31 dicembre 2019 era possibile accedervi anche per le locazioni commerciali;
• tassazione ridotta del 10% per i contratti d’affitto a canone concordato.

E’ un regime applicabile per le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di godimento di un immobile. E’ opportuno evidenziare che però sono escluse da suddetta previsione le attività che agiscono nell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni.

Quando si opta per questa tassazione del 21%, è escluso il pagamento di altre imposte, quali: le imposte di registro e di bollo all’atto di registrazione del contratto e l’addizionale IRPEF. L’aliquota del 10% per la cedolare secca si applica solo ai contratti relativi al canone concordato. Essa riguarda:

1. Gli affitti transitori disciplinati dalla legge n. 431/1998.
2. I contratti d’affitto a studenti universitari.
3. I Comuni in cui vi sono state calamità naturali.
4. I Comuni con mancanza di soluzioni abitative o densamente popolati.

Chi ha accesso alla cedolare secca deve essere titolare di diritto reale e deve comunicarlo preventivamente al conduttore con lettera raccomandata (è accettata anche la comunicazione scritta direttamente in contratto).