Il volume delle vendite di case usate accumulato negli ultimi dodici mesi è in continuo aumento. Quasi un livello record dal 2000. Questo volume è tanto più rilevante perché, anche se include il rinvio delle vendite non realizzate durante il primo semestre 2020, riflette principalmente il dinamismo del mercato immobiliare durante tutto questo periodo. Soprattutto, evidenzia come la cultura italiana verso l’immobile (verso il mattone) è sempre più attenta e stimolata: il cittadino italiano si documenta e segue sempre di più i mercati immobiliari, si sensibilizza sui cambiamenti del mercato, dando maggiormente fiducia ai seri professionisti del settore che, con parsimonia e passione, muovono il mercato.

Si conferma ulteriormente la tendenza evidenziata nel semestre precedente: se il numero delle transazioni è in aumento, è a favore di una nuova tipologia di immobili e verso aree geografiche che si stanno allontanando dalle grandi città. Alcuni beni che allora soddisfacevano una domanda essenzialmente locale stanno ora trovando acquirenti con un panel di utenti più ampio. Si possono così osservare delocalizzazioni, in particolare verso i piccoli centri, o anche in comuni di medie dimensioni (Consiglio del Notariato e l’Agenzia del Territorio, confortano queste proiezioni a giugno 2021).

Questa osservazione è stata avvertita per la prima volta specificamente per l’usato del territorio milanese, poiché i milanesi hanno assistito a una marcata tendenza a trasferirsi in piccoli comuni, situati principalmente nei dipartimenti vicini. La pandemia ha velatamente creato questo effetto, la ricerca di spazi di profondità visiva. Non solo spazi come balconi, terrazzi e giardini, ma la visione con profondità naturali trasmette serenità. Ecco una delle principali motivazioni che giustifica la presa d’assalto dei parchi milanesi appena dopo il “libera tutti” della zona bianca.

Novità, i dati delle banche dati immobiliari notarili rivelano un andamento simile nell’usato anche a Roma ed in altri capoluoghi di provincia, ma non con la stessa effervescenza provocata dal mercato milanese. Nella seconda metà del 2020 alcuni milanesi tendono a trasferirsi in provincia, in comuni con meno di 3500 abitanti, ben organizzati, in aree più verdi e che sono anche indubbiamente più accessibili finanziariamente.

Questo desiderio di verde, rinforzato dall’improvviso aumento del lavoro a distanza, sembra riflettere un desiderio di “disconnessione connessa“.

Il verde fa bene ma riesce a sostituire gli innumerevoli servizi che offre una città?

Eh già, si ha la sensazione che si vorrebbe stare fuori città con tutti i servizi che offre la città.

Dopo il triste e buio periodo che abbiamo attraversato e preoccupati dalla mal gestione sopportata, tra i vari file mentali che principalmente aleggiano nei cittadini prevale La Farmacia.

Il desiderio di profondità di verde accoppiato con la riduzione notevole di inquinamento, riesce a sostituire la tranquillità di avere una farmacia in un raggio d’azione massimo di 200 metri? Oppure sostituire il mezzo pubblico per andare a lavoro in città? L’ideale sarebbe una città con le caratteristiche della provincia e con i servizi che la stessa città offre.

Al riguardo ho preferito consultare velocemente colui che io considero un esperto di sostenibilità e ambiente, l’Arch. Antonio Sacchetti, coordinatore del tavolo di lavoro Milano Sostenibile dell’Associazione Tra il Dire e il Fare.

Buongiorno Architetto, si potrebbe immaginare una città come Milano senza auto, cioè spostarsi solo con mezzi pubblici e bicicletta?

“Assolutamente no, soprattutto nel breve periodo è impossibile immaginare una città senza auto. L’ideale sarebbe una città in microzone, all’interno delle quali i cittadini hanno il proprio lavoro, tutti i servizi socio/culturali di cui necessitano in brevissimo spazio. Ogni cittadino si sposterebbe a piedi per raggiungere lavoro e luoghi di prima necessità all’interno di spazi minimali di 700/800 metri.”

In una città come Milano, inquina di più: le auto, i condomini o i rifiuti?

“Da un recente rapporto nazionale verifichiamo che la maggior parte dell’inquinamento deriva principalmente dai consumi relativi ai trasporti e degli edifici, paragonandolo ad un 75% e ripartendolo ad un 31% ai trasporti, 28% all’dilizia residenziale ed il restante 16 % si riferisce agli edifici dedicati ai servizi. Soltanto il 25% si riferisce all’inquinamento prodotto dalle industrie e, al momento, non c’è un calcolo preciso sull’inquinamento ambientale derivato da rifiuti.”

Prendiamo in considerazione gli edifici all’interno dell’impatto ambientale: In base ai materiali che oggi si hanno a disposizione, converrebbe rigenerare un edificio già esistente oppure è meglio costruirne uno nuovo?

“Se ci riferiamo agli immobili esistenti, ogni edificio va analizzato singolarmente proprio per considerare i materiali del periodo di costruzione e, comunque, ogni edificio va sempre considerato ed analizzato singolarmente. Per quanto riguarda i nuovi edifici, è chiaro che gli attuali materiali a disposizione aiutano ad ottenere performance superiori.”

Grazie Arch. Sacchetti.

Si deduce che chi sceglie la provincia rispetto alla metropoli non ha tutti i torti, si potrebbe considerare persona ragionevole. Questi movimenti dentro e fuori la città rimangono ragionevoli, anche se soggetti a pentimento. Si ha la sensazione che le nuove generazioni, le nuove famiglie, tendano con maggior decisione allo spostamento in provincia, a differenza di generazioni più anziane assolutamente ben radicate ai notevolissimi servizi che offre la città: Farmacia più vicina e Ambulanza più veloce. Nella seconda metà del 2020 i Milanesi hanno avuto una maggiore propensione a lasciare la loro città di origine rispetto alle medie annue prima della fine 2019. Il primo trimestre 2021 fa eco all’anno 2020 ma, anche se I bonus ristrutturazione rafforzano la stessa tendenza anche sull’usato in città,

nel secondo trimestre i dati mostrano una propensione all’acquisto del nuovo in città.

Ecco che la tranquillità, ovvero l’impressione di essere quasi tornati alla normalità, o comunque il credo sempre più solido che torneremo presto alla normalità che esisteva prima della pandemia, fa tornare in auge Milano, in tutti i suoi aspetti. Il milanese sopporta gli aspetti negativi ma vuole renderli positivi velocemente, di corsa.

“Si ma i prezzi?”

Ecco, qui rientriamo nel solito discorso economico.

Sì, il mercato immobiliare è sempre più protagonista dell’economia italiana. La movimentazione di persone e servizi a disposizione di questo mercato danno un notevole contributo all’economia italiana, ma i vari governi che si succedono fanno finta di non vedere i benefici che trasmette.

Molte famiglie comprano casa grazie anche ai numerosi servizi a disposizione per essere soddisfatti del cambiamento.

Sono oltre tre milioni gli italiani interessati all’acquisto di una casa ed ottocentomila le famiglie che si stanno attivando concretamente per comprarla. Questi i dati principali del recente report presentato da Nomisma, che evidenzia un trend di mercato decisamente in ripresa.

Tra i colleghi immobiliari serpeggia ottimismo per una graduale ripresa con un incremento di compravendite e ricavi di circa il 25% su tutto il territorio italiano.

Recentemente il governo ha adottato misure che favoriscono gli under 36 con maggiori possibilità di usufruire mutui che coprano l’intero valore dell’immobile e una defiscalizzazione sulle imposte d’acquisto.

Solo nel prossimo periodo potremo avere conferma se si tratta di un vero e proprio nuovo ciclo immobiliare di una durata pluriennale oppure di una ripresa temporanea. Più si ragiona sulla futura normalità, più si ha fiducia ad investire. La possibile perdita di posti di lavoro oppure le tematiche connesse all’impiego del Recovery Fund, o anche l’incertezza politica su una o più tematiche particolari, potrebbero condizionare negativamente l’evoluzione del mercato.

Per il risparmiatore milanese, la casa contempla variabili legate alla necessità, comodità, redditività e amore. Sono le principali motivazioni per le quali il mercato immobiliare milanese ha sempre un’economia differente e superiore alla capitale Roma ed al resto d’Italia.

Da una indagine di BV INVEST, anche gli immobili non a destinazione residenziale avranno una sollecitazione all’acquisto, si conta su una ripartenza del commercio al dettaglio e quindi sull’utilizzo di negozi o superfici commerciali rimasti vuoti, mentre per quanto riguarda gli immobili corporate si nota un interesse importante per capannoni atti alla logistica e per investimenti internazionali di immobili top nel centro, soprattutto delle grandi città, con Milano che traina con forza il solito carretto pieno di città italiane.

Aumenta l’effervescenza del mercato immobiliare ed aumentano anche i ricavi di tutte le società di servizi che ruotano attorno al pianeta immobiliare.

Addirittura, in proporzione, aumentano le opportunità di impiego per ottimizzare la compravendita degli immobili e le opportunità per la creazione di nuovi posti di lavoro.

OID (Osservatorio Immobiliare Digitale) rafforza sempre di più il titolo di miglior partnership per le agenzie immobiliari che, sempre con maggior efficacia, diventano determinanti nelle varie transazioni. OID si concentra positivamente sul digitale mettendo a disposizione di REALTOR selezionati a livello mondiale (in Italia ne esistono 95) l’eccelsa conoscenza e competenza immobiliare. Circa il 95% degli acquirenti italiani chiede consiglio su come disconnettersi e connettersi a questi professionisti italiani, e si affideranno a loro con fiducia.

Anche se gran parte dei milanesi saranno indecisi se connettersi e disconnettersi, il mercato residenziale in città manterrà una costante andatura al rialzo, consolidando Milano come protagonista del mercato Europeo assieme a Londra e Parigi, ultimamente in leggero ribasso di quasi un punto percentuale. A fine agosto, dovrebbe essere confermato il dinamismo già osservato sul mercato immobiliare, con una significativa accelerazione del rialzo dei prezzi a fine agosto 2021 al +5,9%.

Ma queste tendenze milanesi, da non confondere con tendenze nazionali, non sono indicative sulla totalità delle transazioni effettuate ma tengono in considerazione operazioni future sull’acquisto del nuovo già opzionato, una realtà vista sempre con cautela e proporzionata agli alloggi permutati.

Il continuo e pronunciato aumento dei prezzi delle abitazioni conferma l’attrazione verso un accresciuto fabbisogno di spazio, soprattutto tra i residenti delle grandi aree metropolitane. Ma esportano con sé il loro potere d’acquisto immobiliare, che non necessariamente corrisponde a quello degli utenti locali. Ciò sbilancia questi mercati al rialzo, generando prezzi anormalmente alti e non sempre giustificati.

In risonanza, l’inizio delle partenze dalle grandi metropoli sta facendo sbarcare l’aumento dei prezzi. Ad esempio, i progetti approvati per lo scalo Romana e il futuro spostamento del polo universitario città studi, porteranno sconquasso ed indecisione sul da farsi. In quale momento sarà giusto attribuire l’adeguato prezzo di acquisto su quei progetti?

Di sicuro, ci sarà una forte gettata di immobili sul mercato che aumenterà l’offerta.

Tuttavia, in questa fase, è prematuro affermare che questa tendenza preannuncia una redistribuzione duratura del mercato immobiliare, o sia ancora il risultato di un fenomeno effimero e più direttamente legato alla crisi sanitaria. Ma questo cambiamento nella morfologia immobiliare sembra generalizzarsi nell’Unione Europea, e anche in Inghilterra.

“Ed i mutui aiutano?”

Tariffe ancora supportate e sopportate economicamente.

Nonostante alcune fluttuazioni, i tassi rimangono ancora bassi; il tasso medio sui nuovi mutui casa ha toccato un nuovo minimo all’1,15% ad aprile 2021 e contribuisce così a sostenere il dinamismo dei volumi transati.

Al momento non esiste un effetto panico se si negozia un mutuo per la casa. Se si è dipendenti è meglio, i mutui sono adatti per chi lavora. Si possono avere contratti di lavoro a tempo indeterminato ed un ottimo profilo mutuatario, ma se l’azienda risulta a rischio crisi, la banca effettua la sua analisi e potrebbe essere restia a concedere una possibile delibera.

Il morale dei milanesi non smentisce questa voglia di investire e finalmente sta riprendendo dopo un anno caotico, anche se ancora al di sotto della sua media di lungo periodo. I milanesi ora considerano meno necessario risparmiare, il che potrebbe incoraggiarli a orientare la spesa verso il proprio benessere e un ambiente di vita migliore.

Se cambio casa, cerco migliore qualità della vita.

Se vado fuori Milano, cercherò la città.

Quindi tornerò su Milano.

Cerco di Disconnettermi per Connettermi meglio.